Is het opeten van uw overwaarde onmogelijk?

Mensen die hun woning in de guldentijd hebben gekocht, zagen de waarde van hun woning dikwijls flink stijgen. Om voor een extra pensioen te zorgen of om ondanks werkloosheid in hun huis te blijven wonen, zou het handig zijn als ze die overwaarde te gelde kunnen maken. Dit zogenoemde ‘opeten’ blijkt in de praktijk echter behoorlijk lastig. Zit het geld in stenen muurvast?

Een huis opeten was tot tien jaar geleden een fenomeen, vooral onder ouderen. Omdat  huizen alsmaar meer waard werden en de hypotheeksom gelijk bleef of door aflossingen kleiner werd, ontstond er overwaarde. Dit betekent dat mensen bij verkoop van hun huis meer ontvangen dan de hypotheek die ze moeten afbetalen. Via verhoging van een hypotheek of afsluiting van een zogenoemde ’opeethypotheek’ konden mensen een groot bedrag vrijmaken of konden ze jarenlang geen hypotheekrente betalen. Op deze manier konden  ze de overwaarde verzilveren.
De laatste jaren wordt veel gesproken over het tegenovergestelde namelijk het fenomeen ” onderwater staande huizen ” Meer dan een miljoen Nederlanders hebben juist een hogere hypotheekschuld dan dat hun pand waard is. Moeten ze plots verkopen, dan ontstaat er een forse restschuld.
Sinds de kredietcrisis is verzilvering van overwaarde minder populair. Dit komt niet alleen doordat de overwaarde verdampt vanwege dalende huizenprijzen, maar huiseigenaren zijn terughoudender geworden. In economisch onrustige tijden maken ze niet opeens geld uit hun huis vrij.”

Hoge inkomens verhogen hypotheek, lage inkomens kiezen ‘opeethypotheek’

Overwaarde verzilveren is interessant voor mensen die meer financiële armslag willen. De manier waarop is afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Heeft iemand een relatief hoog inkomen, maar een kleine hypotheek, dan is het mogelijk de hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen (rente niet aftrekbaar).  Dit ismbij veel banken mogelijk, mits er een hoog genoeg inkomen tegenover staat.
Heeft iemand een laag inkomen, dan is er de ’opeethypotheek’ waarbij de huiseigenaar met de bank afspreekt om maandelijks een bedrag uit de overwaarde te ontvangen. De rente die over deze opnames is verschuldigd, wordt vaak bij het krediet opgeteld.
VDN geeft hieronder een rekenvoorbeeld :
Hans heeft een klein pensioen en wil zijn inkomen aanvullen vanuit zijn overwaarde. Zijn woning is 300.000 euro waard terwijl hij een hypotheek van 100.000 euro heeft. De bank laat hem niet die hele overwaarde opeten ze wil de hypotheek bijvoorbeeld slechts laten oplopen tot tweederde van de woningwaarde om te voorkomen dat een restschuld ontstaat als huizenprijzen flink dalen.
In dit geval kan de hypotheek oplopen tot 200.000 euro. Hans heeft al een hypotheek van 100.000 euro en kan dus maar de helft van zijn overwaarde opeten.
Dat betekent niet dat hij 100.000 euro kan opdelen in 200 maandelijkse opnames van 500 (hiermee zou hij ruim 16 jaar door kunnen). Omdat rentelasten op opnames ook bij de hypotheek worden betrokken, kan Hans veel minder opnemen dan een ton.
Mensen als Hans dienen op te letten dat de overwaarde na een aantal jaren op is. Hij moet dan rente over een hypotheek van twee ton betalen. Kan hij dit met zijn kleine pensioen niet, dan moet Hans waarschijnlijk alsnog zijn huis verkopen. Daarbij blijft maar een kleine overwaarde over.

Vermogen in huis niet oneetbaar

Vermogen in een huis is nog niet oneetbaar geworden, maar banken en huizenbezitters vinden risico’s wel groot. VDN Vastgoed geeft de voorkeur aan  het verhogen van de hypotheek ten opzichte van een opeethypotheek. Als het inkomen dat toelaat, zorgt dat voor weinig risico. VDN Vastgoed waarschuwt mensen die hun overwaarde opnemen, te letten op risico’s zoals het overlijden van een partner. Daardoor valt een inkomen weg, terwijl hypotheeklasten gelijk blijven. Voor ouderen is het vaak onmogelijk of duur om zich voor overlijdensrisico te verzekeren.

Neem contact op Bekijk ons aanbod